阅读提示
本篇是案例分析文章总第篇民事类实体与程序相结合
主题是案外人执行异议之诉第68篇之房产第14篇.
法条适用：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条
被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
当事人中：
绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉。
黄色字迹基本为第三人，或者是原告亦或者是被告。一般是被执行人
红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉。
提出问题以以房抵债物权期待权对抗建设工程优先权，法院不予支持。但阻却执行人提出：建设工程价款优先受偿权人对其施工工程不享有物权，享有的只是将房屋被纳入被执行人可供执行的责任财产范围后，以相关房屋变现的价款为标的发生的优先受偿权。
也就是说当以房抵债行为形成的债务消灭，责任财产进而转化为金钱债务。房产已经不是责任财产认定的范围。
这种抗辩理由是否有道理？法院又将如何审理判决。
裁判要旨（大部分要旨是作者提炼所做，大家可以适时复制引用）以房抵债协议，是债务履行方式的一种变通，而非通常的商品房买卖。以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，以房抵债债权人仅享有普通债权。其享有的物权期待权即不是《执行异议复议规定》第28条规范的一般住房消费者物权期待权，也不是29条规范的生存住房消费者物权期待权。不能对抗确实存在建设工程优先权。
对当事人提出的以房抵债行为形成的债务消灭，责任财产进而转化为金钱债务。房产已不是责任财产认定的范围的抗辩事由，不予支持。
责任财产认定过程属于按案件审理阶段的认定，属于价值判断。《查封规定》第十七条所表述的责任财产是执行阶段法院做出的查封行为的具体操作，属于事实判断。对案外人执行异议之诉判决结果在法律适用问题不是判决依据。
案例索引①年8月11日，和丰公司（案外人执行异议之诉一审第三人、二审被上诉人、再审第三人）与中天公司（申请执行人）（案外人执行异议之诉一审被告、二审上诉人、再审申请人）签订《工程施工合同及撤场决算付款协议》，其中有“中天公司已向和丰公司主张了建设工程价款优先受偿权”的表述。
②年8月26日，和丰公司与贾琼（案外人执行异议之诉一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）签订《商品房买卖合同》。买受人购买的商品房。案涉-70号商铺包含在内。
年3月14日，白山市房地产交易中心对案涉-70号房屋办理了《商品房分户备案证明》。
③年10月29日，吉林省高级人民法院就中天公司起诉和丰公司建设工程施工合同纠纷一案作出民事判决：中天公司可就其承建的春江花园B1、B2、B3、B4栋及B区16、17、24栋折价、拍卖款优先受偿；
④年11月10日，依中天公司申请，法院作出执行裁定，查封商铺，面积18.3平方米。
⑤贾琼提出执行异议，年11月24日法院作出裁定，驳回贾琼的异议请求。
⑥贾琼向法院提起诉讼，请求停止执行贾琼购买的白山市浑江区××花园××栋××号商铺（面积18.3平方米）
法院判决一审法院：吉林省白山市中级人民法院（）吉06民初60号
结果：不得执行白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋的-70号商铺。
理由：
一、贾琼对案涉商铺享有的民事权益足以排除强制执行。参照执行异议复议规定第二十八条的适用条件是“金钱债权执行”，
1.贾琼与和丰公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。
2.贾琼支付了全部价款
3.贾琼在查封前已合法占有案涉商铺。
4.贾琼对未办理案涉商铺产权登记无过错。
二、案涉商铺不属于和丰公司可供执行的责任财产。
和丰公司在全额收取贾琼支付的购房款并将房屋交付贾琼占有后，其相应财产利益已从实物形态的房屋转化为金钱形态的购房款，即便此时房屋仍登记在和丰公司名下，其已不再享有实质意义上的支配权，仅负有配合办理房屋登记之义务。
二审法院：吉林省高级人民法院（）吉民终7号
结果：驳回上诉，维持原判。
再审法院：（）最高法民再号
结果：
一、撤销吉林省高级人民法院（）吉民终7号民事判决和吉林省白山市中级人民法院（）吉06民初60号民事判决；
二、驳回贾琼的诉讼请求。
理由：
和丰公司与贾琼于年订立案涉《商品房买卖合同》，双方的真实意思是偿还贾琼于年向和丰公司出借的部分款项，也即消灭和丰公司对贾琼负有的债务，其实质是以房抵债协议，是债务履行方式的一种变通，而非通常的商品房买卖。以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，贾琼仅享有普通债权，据此种协议认定贾琼享有物权期待权（利益），可排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，缺乏法律依据。
实务总结本案相对简单，法律关系并不复杂，存在《执行异议复议规定》中27条，28条，29条之间的法律关系。还有就是《查封规定》是否属于裁判规则，如何运用等问题。
一、不同物权期待权位界
前面就以房抵债的物权期待权写的文章链接放在下面，不在重复。
最高法●单纯以房抵债行为不符合28条规定的查封前合法有效合同《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”
对上述第二十七条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
二十八条规定了案外人的“物权期待权”
《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
第二十九条规定了案外人的“消费者生存权”
就本案所涉实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”最优，担保物权次之，“物权期待权”虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。
也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。
执行异议之诉排除执行权能层阶：
法律，行政法规、司法解释多如牛毛。但他们之间有层阶之别、有位阶适用问题。同样的，执行异议之诉排除执行权能层阶也与前后大小区别。消费者生存权担保物权物权期待权普通债权。法律适用者在在法律条款使用过程中，一定要做出准确的判断。
二、《查封规定》属于法院在执行过程中就查封行为的事实判断规范条款，不是案外人执行异议之诉就价值判断裁判规则的条款。
前面文章中有关于这方面的论述，我把链接放在这里，大家可以参考阅读。
最高法●《查封规定》乃事实适用条款，非案外人异议之诉裁判标准三、以房抵债形成的债务消灭与责任财产认定分属不同轨道
以房抵债形成的债权债务消灭，归属于《民法典》里面合同关系、物权关系、担保关系进行调整。
而责任财产认定属于执行范围内的事实及价值判断。如何认定?
责任财产是债务人用来承担民事清偿责任的财产。责任财产原则上仅限于，债务人自己享有所有权的财产。实质是债务人有权处分归个人所有的财产。
在某些情况下对当事人的责任范围实行限制的法律手段。对有责任的当事人实行法律保护的手段。当事人只承担有限责任，只对其在法律规定的范围内引起的损害负责。在民事法律关系中常规定当事人不以自己的全部财产来承担民事责任,而只对其出资额或经营管理的财产负责。如英国于年确认可组织股份有限公司，全部股东的责任限于其股票的票面值。
就本案来说，和丰公司的财产只要是没有登记在其他人的名下的所有财产都可以认定为是其责任财产。
关键词责任财产